4月15日, 道远咨询在发布的《深圳市甲级办公楼市场报告》中指出,2021年一季度深圳市办公楼市场明显回暖,甲级写字楼的净吸纳量为20.7万平方米,达到历史高峰水平。

根据该报告,深圳各主要商务区租赁市场活跃度显著提升,其中以科技园片区市场活跃度最高。信息技术类企业表现强势,其租赁交易数量占比达31.9%。金融行业同样明显活跃,占比达 23.4%。

道远咨询是深圳知名的商业不动产咨询公司,在业内享有极高声誉。公司发表的最新一期市场报告指出,一季度租金及空置率指标趋势向好,全市租金下跌幅度收缩至0.4%,空置率环比小幅上升0.1个百分点。

就片区情况而言,福田区租金跌幅进一步收窄至1.9%,租金企稳趋势不断深化。南山、罗湖及宝安区租赁市场呈现稳定去化态势,区域内空置率均有不同程度的回落,预计今年全年仍然还会处于“快速去库存”的周期,但个体项目的去化速度会出现分化,这取决于业主的市场化程度以及执行力。随着经济基本面的持续向好,年内深圳的租金有望正式企稳且个别项目进入租金提升通道。

龙头科技类企业的快速扩张带动市场需求,软件服务类行业表现突出

数据显示,本季度租户的搬迁活动依然活跃,与上季度相比,新设立与扩租比例分别增加11.1%和3.0%,租赁市场表现出明显扩张趋势和强劲的需求。

报告认为,龙头科技类企业持续快速发展与扩张,其搬迁行为带动大量生产要素迅速聚拢,关联企业围绕其聚集,展现出极强聚集性及外溢性。因而本季度录得多个龙头科技企业关联公司搬迁交易,龙头科技企业与其上下游企业的搬迁共同成为本季度租赁市场的主力军。

租赁市场细分行业交易占比中,软件服务业稳居首位,传统金融机构与律所及专业咨询机构需求持续稳健,三者的贡献比例分别为22.8%,13.8%和10.2%。

为企业提供信息化解决方案的软件服务行业加速扩张,成为市场瞩目的焦点。经过2020年的新冠疫情风波,企业数字化转型席卷全球。放眼国内,以数字经济为主的新经济正在被多引擎加速推动,企业所面临的市场环境也正在发生剧变,大量的数字化转型需求催生了许多数字化服务商。本季度发生交易的多为平台型软件企业。由于软件服务行业通常有前期投入大、利润低的特点,大多数相关企业对租金较为敏感。本季度录得的软件服务企业租赁交易多发生在非甲级办公楼。而随着企业信息化进一步普及,软件服务行业与相关企业在办公楼租赁市场有望释放出持续旺盛的需求。

报告亦认为,传统金融机构租赁交易表现亦较为活跃,这主要是内外资金融机构在深新设和扩租的结果。居民资产配置理念转变与高涨的资本市场热情一定程度的促进了整个证券及基金机构的业务增长,从而拉动了办公需求。此外,自2020年全面取消在华外资证券公司、基金管理公司等金融机构业务范围、持股比例等限制,中外合资金融机构得到快速的发展。金融市场的加速对外开放,或将使得外资金融机构的在深的办公楼租赁市场持续活跃。

此外,律所及专业咨询机构紧随其后,在租赁市场上亦有着相对稳健的表现。本季度录得多家外地来深设立分所的知名律所。深圳不断发展的产业经济将催生更多的法律服务需求,有望吸引更多国内外资深律所进驻;本季度录得的咨询机构租赁交易大多为迁入甲级物业的搬迁交易,非头部的精品咨询机构更偏好非核心商务区的甲级物业。

宏观经济持续向好,供需两端信心稳步提升,市场净吸纳量将维持高位

2021年第一季度,深圳持续向好的宏观经济和源源不断涌入的高质量人才为办公楼市场注入了鲜活的动力。在“十四五”规划中,“创新”被提至国家发展核心战略地位,深圳作为科技创新之城,孕育了众多龙头科技企业,其业务的快速扩张带动着产业链上下游企业的发展,并共同支撑起本季度深圳办公楼市场的活跃表现。随着“十四五“发展的进一步深入,优质科技企业的发展将持续为办公楼市场带来活力。

另据该公司合伙人廖秀华的分析,整体经济的稳步复苏极大地提振了供需端的信心,一季度租赁市场活跃度显著回升,租金跌幅进一步放缓,其中科技和金融类企业展现了中坚力量。市场已出现局部复苏的强烈信号,预计未来市场情绪将进一步回升,净吸纳量将维持高位。

数据来源:

道远咨询研究部自有数据公开数据:深圳市统计局